上海大力发展保障性租赁住房 企业探索市场化运作方式

2017年7月，上海首块只租不售的纯租赁住宅用地成交，这是土地出让史上具有划时代意义的改变，引领全国风气之先。

在接下来的四年时间里，上海积极完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，目前已经卓有成效。根据克而瑞租售事业部监测，2017年7月至2021年7月，全国重点8城租赁用地成交量累计值已达329幅，总建面约1685万平方米，其中上海、杭州、南京分别排名前三名，上海无论是累计成交面积还是成交幅数都排全国首位，并遥遥领先于第二名杭州。

上海是海纳百川的一线国际化大都市，每年都吸引着大量精英人口流入，住房租赁市场具备庞大需求，而上海的租赁住房惠民政策，不仅有利于解决新市民、青年人的住房问题，也给了住房租赁企业广阔的发展空间。无论是央企、国企还是民企，都正在积极发挥着自身作用，努力为上海的安居宜居贡献力量。

央企国企探索市场化运作方式

“发展保障性租赁住房，从供给端促进房地产市场平稳健康发展，是上海更好解决新市民、青年人住房问题的重要举措，事关民生福祉，事关城市吸引力、软实力和竞争力。”上海市委副书记、市长龚正指出。

作为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房决策部署的重要举措，上海市新一批保障性租赁住房15日集中开工，此次集中开工的15个项目约115万平方米、1.85万套。作为项目的建设方代表，上海城投集团在开工仪式上作了交流发言。

第一财经了解到，为践行“人民城市”重要理念，自2018年以来，上海城投集团已经通过招拍挂、存量商办改造、商品房配建等市场化运作方式，建设运营8个租赁住房社区，落实房源15800套，预计“十四五”可服务租住客户超过2万人。而且，城投集团已经拥有了自己的租赁住房品牌——“城投宽庭”。

保障上海租赁住房任务艰巨，为确保整体品质，上海城投采用自建自营模式，已经建立了一支具有丰富经验的专业管理团队，负责招租、招商、客服、物管等全过程运营服务内容，搭建了一整套服务标准。

在承接自建自营项目的同时，上海城投还计划形成成熟的运营品牌，未来能够对外输出管理。集中式租赁社区体量较大，规模都在1000户以上，最大的张江社区最多达到7000多户，为确保物业管理服务标准，“城投宽庭”推行运营物管一体化模式，社区物业管理统一纳入运营管理体系，接受运营负责人的统一管理。

同样作为上海地方国资企业，上海地产集团也在全力发挥压舱石、稳定器的作用，努力成为上海租赁住房开发建设与运营管理的主力军、排头兵和领先者。根据克而瑞统计，上海地产集团的租赁用地拿地建面超过100万平方米，排名全市第一。

早在2018年，上海地产集团就发布上海首个国企租赁住房品牌“城方”。这是在历时半年、针对5000个面对面租户调研的基础上，认真分析租赁住房市场，结合自身国企特点，上海地产集团悉心制定的租赁住房业务发展战略。

上海地产的租赁住房用地主要位于上海六大核心区域，如古北、虹桥、大陆家嘴、张江、世博等，周边产业集聚、交通便利、生活配套齐全，全部建成后可向市场供应约两万套租赁住房，所有这些租赁住房将统一归于“城方”品牌之下。截至目前，城方规划布局项目近20个，5个项目已经开业，所有开业项目平均出租率达约98%。

不仅如此，上海地产集团还谋划在待转型产业园区、地铁站点周边继续选取合适地块，用于租赁住房后续供应，并与各区合作改建、收储和租赁社会存量房源，建立房屋银行，积极投入租赁住房市场培育，不断拓展租赁住房发展空间。

央企华润也在上海大力布局租赁住房。今年3月，华润长租公寓品牌“有巢”在上海的首个租赁社区(R4)开业，位于上海白领租房群体最喜欢的区域之一松江泗泾，包含1000多套公寓和700平米商业。今年4月，第二宗华润有巢R4租赁社区项目东部经开区店开业，包含1300多套房源。

民营租赁住房企业的发展“重镇”

在上海大力发展租赁住房，完善“租售并举”住房制度方面，不仅仅是央企和国企在搭台唱戏，政策鼓励之下，不少民企也在积极投入，社会力量与资本纷纷参与。

今年1月，上海住房租赁产业联盟成立，上海市房屋管理局、上海市房地产经纪行业协会、地产城方、城投宽庭、华润有巢、魔方、微领地、旭辉瓴寓、安歆等十余家住房租赁领域的头部企业及产业上下游企业代表均出席了成立大会。与会人员认为，经过前期疫情影响，市场下行，行业急需谋求下一阶段健康发展的模式。大会倡议，各联盟企业要以实际行动发挥国有和民营企业功能作用和社会责任担当，降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理调控租金水平，维护行业健康稳定发展。

把长租公寓作为发展主航道之一的龙湖集团，把上海视为长租公寓最重要的市场。龙湖冠寓发展部沪苏公司相关负责人表示，冠寓在上海已获取房源超万间，各项指标都排在全国前列。

“我们比较看好长三角都市圈，尤其是上海，在这里不仅是空间和数量上的增长，而且是全线产品的落地。”上述人士称。

而另一家民营长租公寓企业——旭辉瓴寓，从上海浦江一家门店起步，目前已经成长为上海盈利能力及品牌评级前列的租赁住房企业。旭辉瓴寓相关人士透露，该公司以上海作为华东区域重点城市，业绩斐然。

2020年9月，旭辉瓴寓旗下首个综合型租赁社区——上海浦江华侨城柚米社区在沪开业，项目占地总面积超63000平米，总房源1869套，开业至今，出租率保持在95%以上，均价3360元/月。2021年9月，旭辉瓴寓联合张江集团专为区域高科技人才量身定制的高端智慧型综合租赁社区——上海张江纳仕国际社区投入市场，项目占地总面积逾65000平方米，共计17栋住宅楼，993套品质房源，多元的产品类型能满足多层次人群选择，有效解决了区域供求不平衡问题，推动区域职住平衡。

在各类企业的共同努力下，上海的租赁住房品类日益丰富，做到了为多元需求的租房者提供“一张床”“一间屋”“一套房”的多层次供给。

“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上，届时，上海老百姓的“安居梦”将真正照进现实。